住宅用地评估时市场比较法有案例，但是不用的理由如何描述

在住宅用地评估时,市场比较法是常用的评估方法,它通过查找和评估同类地块的成交案例,推断出待评估地块的市场价值。但是,有时由于各种原因,无法找到足够的可比交易案例,以致无法采用市场比较法进行评估。这种情况下,评估师需要选择其他评估方法,而不采用市场比较法的原因主要有:

1. 可比交易案例数量不足。要得出比较法评估结果需要查找多个相当数量的可比交易案例作为参考,如果案例数量太少,评估的准确性会下降,难以准确反映市场行为,所以这种情况下不宜采用市场比较法。

2. 案例与评估物不够可比。交易案例与评估地块产权性质、面积、地理位置、地形地貌等属性存在较大差异,不具有可比性,所以不宜作为市场比较法的参考依据。

3. 案例交易时点与评估时点相距太远。房地产市场价格变化很快,交易案例的成交时点如果与评估时点相隔太长时间,那么案例价格已经不能真实反映当时的市场状况,不宜采用。

4. 案例交易价格可能受其他因素影响较大。案例交易价格受到特殊因素如买卖双方关系、交易动机等影响而明显偏离正常价格,这会导致评估结果的不准确,所以也不宜作为比较参考。

5. 市场信息不透明导致案例定价不合理。部分地区房地产交易市场信息不透明,交易价格便宜难以判断其合理性,这会增加评估风险,不宜采用。

所以,总体来说,当可比交易案例不足或不具有足够的可比性时,为保证评估结果的准确和可靠性,评估师通常会选择其他评估方法代替市场比较法。